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初めての不動産管理
2017年06月26日

不動産オーナーの味方!
賃貸経営を安定させる
実用的な2つのポイント

競合の多い賃貸業で安定的な経営を行うには、
経営状態の分析や予算立て、対策の検討が欠かせません。

そのために、さまざまな分析指標が存在しています。
(投資の安全性をみるDCR=負債安全率 や BE%=損益分岐点、
効率性をみるFCR=総収益率やCCR=自己資金収益率 など…)

 

しかし一体、どの指標から分析をはじめ、
どんな対策を打てば良いのか…悩んでしまいますよね。

そこで今回は、最も一般的な分析指標【解約率】と
分析結果に応じる対策【テナントリテンション】をご紹介します!

 

【 解約率 】

「1年間に何戸の解約がでるか」を表しています。
最も簡単な計算で求めることができ、
年間収支予測にも役立つ実用的な指標です。

〔式〕1年間の解約戸数 ÷ 総戸数

10戸の物件で2戸の解約がでた場合、

2戸 ÷ 10戸 = 20% と、なります。

 

シンプルな計算ですね!
さらに、
これを「※稼働空室率」の式へ当てはめれば
「年間実効総収入予算」が算出され、
実績との比較分析も可能になるのです。

 

総戸数10戸 解約率20% 空室期間3ヶ月 の場合、

※稼働空室率
(総戸数 × 解約率 ×空室日数)÷(10戸 × 12ヶ月)= 0.05

年間の空室率が5%、稼働率は95%、
つまり「実効総収入予算」は満室想定賃料の95%

この予算を実績と比較

差異をみて問題を分析

 

予算予測や問題分析までできてしまいました!
これをより正確に継続するには
過去数字の蓄積が重要ですから、
忘れずに記録しておけるようにしましょう!

 

 

【テナントリテンション】

蓄積・分析のなかで解約率があがっていれば、
何かしらの問題が起きている可能性があります。
解約率をさげる、つまり現在の入居者に
長く住んでもらうための対策が必要です。
これを「テナントリテンション」といいます。

解約が発生した場合、
そこにかかる修繕費用や空室損、
再募集費用は決して少なくありません。

例えば
5万円の部屋で退去 空室期間3ヶ月 の場合、

 

退去リフォーム費用   20万円
空室損 5万円×3ヶ月 = 15万円
募集掲載(1ヶ月)   5万円

合計40万円の負担となります。

 

しかしこの入居者が
もし、「エアコン1台増設」で
住み続けてくれるとしたら…?

「テナントリテンション」の
費用対効果は非常に大きいといえますね。

 

 

【解約率】と【テナントリテンション】
ポイントをおさえて、安定的な賃貸経営を目指しましょう!

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プロパティマネージャー

鈴木健太郎
鈴木健太郎課長代理
不動産は身近な存在ですが、法律や税金など分かりにくい問題などもたくさんあります。 私は東京で8年、当地で5年間常に不動産業界で働いてきました。 販売、仲介、開発、管理と様々な不動産業務の経験で培ったことを、余すところなく皆様にお伝えし、賃貸経営のお手伝いをさせて頂きたいと思います。 どんなことでも構いませんので、一度ご相談ください。 プロパティマネージャー「鈴木」に相談する

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